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1. 房价是开发商银行房地产中介炒高的，还是极少数炒房者刚需老百姓抬高的？

房价是开发商银行房地产中介炒高的，还是极少数炒房者刚需老百姓抬高的？

这个问题不言而喻肯定是银行房地产商投资炒房团一路把房价抬高的。

可以这样说全国70%的房子是属于银行的，因为要么是***欠银行的，要么是开发商欠银行的，要么是业主欠银行的。银行现在为了赚钱，哪个银行也是房贷是主要收入，而不是实体企业，只有不断的推高房价，银行风险才会越来越小。

现在***都在玩金融杠杆，都在讲撬动，房地产是最杠杆的行业。以前是有关系没有钱都能开发房地产，现在是有了土地钱就能做起来。杠杆稳定还是实实在在的干实体稳定，这个大家都清楚。

所以解决房价高的问题主要是去杠杆。

谢邀请！老话说：一个巴掌拍不响。房价上涨不是哪一家有如此能力炒上去的，是多方面因素造成的。

(1)房价在高位时，大家都说买不起！大家都不买房价自然会降。你张三、李四不买，可是王五买啊！众人貌合神离导致楼市仍然有成交量，这就是市场供需关系。

(2)当经济下行时，楼市低迷、交易量萎缩房子真的卖不动了，房价真要降了。之前嫌贵如今降价应该买啊！真降了反而没人买了，买涨不买跌啊！地方***、开发商、银行、房地产上下***业及整个产业链都一筹莫展。原因很简单：各自利益受影响，都是无利不起早之主！急转直下最终地方***出台促进楼市回暖之策，不论是刚需、改善型刚需还是炒客只要买房就是为楼市回暖做贡献！从先期楼市走出底谷再到后来的量价齐升。整个过程中又把房价抬起来了谁之过？

(3)房价进入上涨通道开发商就会捂盘惜售，众房企都惜售导致市场供应量减少，供求失衡民众买房难。买房难摧生房价上涨，买涨追涨更符合民众的心态，当大批追涨者集中释放购买力时产生摇号买房现象，引发房价暴涨。暴涨谁之过？

(4)当房价暴涨时促进开发商买地热情也高涨，土地拍卖现场开发商积极举牌促成地王诞生。地价是房价的重要组成部分，地价转嫁给房价，就是羊毛出在羊身上最终还是购房人买单。地王引领房价上涨谁之过？

(5)房价低迷时，为促进楼市回暖银行***用低利率房贷优惠政策鼓励民众买房。当楼市火爆时，银行会提高房贷利率引领购房人理性购房；另一方面银行提高房贷利率是乘楼市火爆为自己多分一杯羹，为防范楼市泡沫银行同时提高购房人首付款。地王诞生使银行防范风险提升，加强房企贷款的审批力度，加大房企抵押***风险权重，意味着提高了房企的融资成本。

(6)楼市火爆带动原材料价格上涨，水泥、钢铁等建材行业首先获利。后续为房地产下游做配套服务电线电缆、园林绿化、五金装修等行业获利。原材料和房地产相关行业价格上涨最终都转嫁在房价身上。

(7)GDp年增长率6.5%左右。经济增长会增加货币供应量。货币很难涌入股市及民生大宗商品领域，而是流入保值升值的楼市。大白话就是：货币增发唯有找房产来对冲，货币贬值就是房子升值。

请听如下各位粉墨登场的发言：

a开发商：地王是我举牌得到的没错，举牌抬高地价是***的也没错。但是我举牌的勇气哪来的？是购房人传导的，民众购买力推高了房价！房价上涨无疑推高地价上涨。民众都不购房就会使房价下跌，房价下跌我哪有勇气举牌抬高地价？更不敢拿地王？正相反会使土地流拍，我反而买到廉价的土地。我房企是商人举牌竞争来的地王是在有利可图情况下才拿下，房价上涨是购房人的错，可以少买或不买房啊！貌似消费者把面包价格买涨起来了，能怪面粉涨价吗？房价上涨不是开发商的错！

b银行：存款放贷是我的职业，对购房人实行首套首付3成、二套首付5成是符合个人房贷按揭条件。给开发商放贷是我其中的业务，我放贷都有抵押物作担保符合政策要求不违规。我放贷没有错！房价上涨不是我的责任！

c中介：我的职业是穿针引线，买卖双方牵线搭桥。房价上涨使民众买涨追涨我只获取一份中介费，吃差价是在购房人承受范围内，是得到购房人认可的。房价下跌无人买时我关张停业，自认倒霉。中介行规就是：三年不开张、开张吃三年。房价上涨不是中介的错。

d炒客：我炒房是在***解禁限购后政策允许的。不允许合同网签能通过吗？不允许银行能***给我加杠杆吗？我炒房依法纳税风险自担。

楼市低迷时我炒对地方经济做出贡献，楼市从底谷回升和去库存都有我一份功劳，我积极推动楼市回暖是***允许干的。我买房时的房价与其他购房人是相同的，我并没有推高房价。我不买别人也会买走。房价上涨我无过错！

e刚需：我要结婚不买房女友不同意、丈母娘不答应，房价贵贱都必须买。房价上涨与我无关。

f老百姓：大家都买房，我凑热闹也买。股市赔钱了转战楼市或许时来运转？我手里有闲钱不买房买何物？房价上涨是地价上涨引起的不是我的错。

听了各自的发言似乎都有道理，房价上涨原因错综复杂非哪个单位或个人抬高的。各位看官您认为房价上涨原因是什么？欢迎在下方留言。

简单的说，这个问题问的是，房价到底是谁炒高的。我要说的是，这是一个综合性问题，原因是多方面的。如果能一句话说清是谁炒高的，那房地产多年的问题早就解决了。

作为房地产业内人士，先和大家聊个常识。一般房价高，最直接的就是骂开发商。其实责任不尽然在开发商。房地产开发成本的构成，主要包括土地成本、***成本、建筑成本、税收成本、营销成本等等。这里面，土地成本大约占50%以上，***成本15%，建筑成本10%，税收成本8%，营销成本2%，这可能还不能包括全部成本，但已经占全部成本的85%以上的。

也就是说开发商开发一个项目的毛利率一般不超过15%。如果这个项目是两年内从开发到全部销售，那每年的毛利率不到8%。这样算的话就可以看出利润率不高，只不过由于一个楼盘动耴几十上百亿，绝对利润看起来还是不错的。那么是不是列发商就绝对没有暴利呢？那也不绝对。比如开发商在低谷时拿的地，融资利率也不高，但在销售阶段赶上房价普涨，然后这个楼盘水涨船高跟着涨，这中间就会产生一定的不小的价格差，自然就会产生远高于成本的利润。

但我们应该看到，土地、融资和税收成本，占据了房地产开发的大部分成本。这些也是决定房价高低的重要因素。大家可能会认为，开发商，银行，税务，包括中介都是推高房价的推手，但他们都是顺势而为。比如，在当前房地产全面遇冷的时候，中介还能抬高房价吗？最终还得看行情，而行情不是他们能决定的。

那么，能决定行情的是什么？当然是国家的宏观调控政策！当土地拍卖收紧，银行***收紧，税收提高，个人买房限购限贷，多种政策齐下时，房市成交迅速萎缩，房价也马上一撅不振。强有力的宏观调控政策，这才是决定房价的关键！

可能会有网友觉得我是在给房地产商洗白，尤其看到我的资料备注为房产职业经理人，会不自觉地把我误认为是中介。其实我要说，我工作于房地产开发企业，但我同样是个买房者。我只是说出我的知道的，为开发商站台说话，不会给我多发一分薪水。说自己知道的，说自己想说的，仅此而已。

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开发商也好，中介也好，炒房者也好，都不算是炒房的主力，真正的主力是地方***和银行。

地方***为了发展经济、偿还债务、取得政绩都需要巨量的资金支持，那么在世界j经济大环境不好的前提下，发展实体企业是一个非常难的渠道，而对比之下，土地财政相对实体经济有着操作简单，无风险，回报快，还有附带发展经济的效果，比发展实体简单快速很多，所以地方***是有很大意愿去推高房价，让自己手里的地更加“值钱”。而现实情况地方***也是这么做的。

其次对于银行来说，按揭***总体是属于***业务中的优质业务，比给予实体经济***有着风险小的优势，而***指标又是银行职工的考核性指标，所以银行也是有意愿去放贷的，而放贷的前提就是人们手里钱不够买房子，需要***，房价越高越好，而对于开放商来说，在资金这方面对银行的依赖，我想大家都懂，加杠杆扩大业务，这都依赖于房价的上涨！而房价的上涨又推动银行业务的进一步发展。